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国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》
2021-04-09 [1935]
本文摘要:国务院办公厅对完善建设用地使用权转让、租赁、抵押二级市场的指导意见国家发行201934号各省、自治区、直辖市人民政府、国务院提交、各直属机构:土地市场是我国现代市场体系的最重要组成部分,是资源要素市场的最重要内容。

国务院办公厅对完善建设用地使用权转让、租赁、抵押二级市场的指导意见国家发行201934号各省、自治区、直辖市人民政府、国务院提交、各直属机构:土地市场是我国现代市场体系的最重要组成部分,是资源要素市场的最重要内容。改革开放以来,通过大力实施国有建设用地有偿用于制度,我国基本构成了政府供应大量土地的一级市场和市场主体之间转让、租赁、抵押大量土地的二级市场,建立和完善社会主义市场经济体制,提高土地资源的优化配置和集约利用随着经济社会的发展,土地二级市场运营发展中的一些问题逐渐突出,交易规则不完善,交易信息不平面,交易平台不规范,政府服务和监督不完善等问题比较突出,要素流通顺畅,库存土地资源配置效率低,不符合经济高质量发展的必要性。为完善建设用地使用权转让、租赁、抵押二级市场,融合各地改革试点实践,经国务院同意,现明确提出以下意见。一、整体拒绝(一)指导思想。

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面坚持党的十九大和十九届二中、三中全会精神,紧紧围绕专业前进的五位一体整体布局和协商前进的四位一体战略布局,认真落实党中央、国务院决策部署,充分发挥市场在资源部署中的决定性,充分发挥政府的发挥,坚决引导问题,以建设城乡统一建设用地市场为方向,提高土地要素流通流畅为重点,提高库存土地资源部署效率(二)基本原则。实现正确的方向。坚决社会主义市场经济改革方向,关注市场在资源配置中的决定性,致力于增加政府的微观管理和直接干预。

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实施放管服改革整体拒绝,增强监管责任,增加预审、创意和完善事件事件事件事后监管,激发市场活力,加强内生动力。规范市场运营。完善交易规则,确保市场秩序,确保市场主体在公开发布、公平、公正的市场环境下开展交易,确保市场依法依规运健康有序发展,增进要素流动和公平交换,提高资源配置效率。

确保合法权益。坚决公平、全面、依法维护产权。充分认同权利人的意愿,确保市场主体的合法权益,建立各种市场主体根据市场规则和市场价格依法公平使用和交易建设用地使用权,建立产权有效鼓舞。贯彻确保土地所有权人权益,避免国有土地资产萎缩。

提高服务的性能。提高服务意识,优化交易流程,降低交易成本,提高工作效率,便于大众工作,全面提高土地市场领域的政府管理能力和水平。

(3)目标任务。产权产权清晰、市场定价、信息核心区、交易安全性、监管有效的土地二级市场,市场规则完善,交易平台全面构成,服务和监管实施,市场秩序更规范,制度交易成本明显降低,土地资源配置效率明显提高,一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系(四)适用范围。建设用地使用权转让、租赁、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权,重点是土地交易和土地与地面建筑物、其他附着物等全部交易。涉及房地产交易的,应遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规。

二、完善转让规则,增进要素流通(五)具体建设用地使用权转让形式。将各种建设用地使用权转移的不道德视为建设用地使用权转让,包括交易、交换、赠与、出资、司法处理、资产处理、法人或其他组织分割或并存等形式相关的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移时,地面建筑物、其他附着物的所有权不得全部转移。

涉及房地产转让的,根据房地产转让涉及法律法规,办理房地产转让涉及申请。(六)明确转让不同功能建设用地使用权的必要条件。

以分配方式获得的建设用地使用权转让,必须依法批准后,土地用途符合分配给用地目录的,不支付土地转让价格,不符合转移登记处理的分配给用地目录的,在符合计划的前提下,转让方依法按规定支付土地转让价格。以转让方式获得的建设用地使用权转让,在符合法律法规和转让合同誓言的前提下,不应充分确保交易权利的原转让合同对转让条件有别的誓言的情况下,发誓。以价格出资或大股东方式获得的建设用地使用权转让,参考以转让方式获得的建设用地使用权转让的相关规定,仍经原批准后建设用地使用权价格出资或大股东机关批准后,转让后,可以保持价格出资或大股东方式,或者需要变更为转让方式。

(七)完善土地分割、分割转让政策。分割、分割后的地块不应具备独立国家分割条件,涉及公共设施建设和用途,转让双方不应在合同中具体有权利义务。白鱼分割宗地预售或不存在多个权利主体的,不得受权利人同意,不得损害权利人的合法权益。

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(八)实施差异化税收政策。各地可根据当地实际,在地方权限内探索城镇土地使用税差异化政策,增进土地节约集约利用。三、完善租赁管理,提高服务水平(九)规范有偿获得的建设用地使用权租赁管理。

以转让、租赁、价格出资或大股东等有偿方式获得的建设用地使用权租赁或租赁,不得违反法律法规和有偿用于合同的誓言。(十)规范建设用地使用权租赁管理。以分配方式获得的建设用地使用权租赁,不得按有关规定支付租金中包含的土地收益,列入土地转让收益管理。

宗地租赁多年,或部分用于租赁,可分割的,不得依法手续转让、租赁等有偿用于申请。建立建设用地使用权租赁收益年度申报制度,租赁人依法申报交纳有关收益的,仍自行分别申请建设用地使用权租赁。(十一)建设建设用地使用权租赁环境。市、县自然资源主管部门取得建设用地使用权租赁供求信息公布条件和场所,制订规范租赁合同文本,取得交易鉴定服务,确保权利人的合法权益。

统计分析建设用地使用权租赁情况和市场相关数据,定期公布租赁市场动态信息和指南。四、完善抵押机制,确保合法权益(十二)具体具有不同功能建设用地使用权抵押的条件。以分配方式获得的建设用地使用权可依法作为抵押权,分配土地抵押权构建时应优先缴纳土地转让收益。

以转让、价格出资或大股东等方式获得的建设用地使用权可以作为抵押权。以租赁方式获得的建设用地使用权,租赁人按规定缴纳土地租金完成研究开发建设后,根据租赁合同发誓,其地面建筑物、其他附着物可以依法抵押土地。

(十三)限制抵押权人的允许。自然人、企业可作为抵押权人申请人以建设用地使用权及其地面建筑物、其他附着物所有权处理房地产抵押申请,企业间债权债务合同应符合法律法规的规定。

(十四)依法确保抵押权能。探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿获得的建设用地使用权、设施等财产开展抵押贷款。

各地进一步完善抵押权建设后,确保原经营活动持续稳定的辅助措施,保证土地用途不变,利益相关人员权益不受损害。探索建设用地使用权抵押风险注意机制和抵押资金监督机制,预防市场风险。

五、创造性运营模式,规范市场秩序(十五)建立交易平台。各地应根据市、县自然资源主管部门现有土地交易机构和平台建立城乡统一的土地市场交易平台,收集土地二级市场交易信息,获得交易场所,处理交易事务,大力推进在线交易平台和信息系统建设。

(16)规范交易流程。创建信息公开-达成协议意向-签订合同-交易监督的交易流程。

交易双方可以通过土地二级市场交易平台等渠道发布和提供市场信息;可以自行协商交易,也可以委托土地二级市场交易平台公开发布交易;达成协议完全一致后,签订合同,依法申报交易价格,申报价格比标定地价低20%以上,市、县人民政府可以实行优先购买权。各地加强交易事件事后监督,违反有关法律法规,不符合转让合同的誓言,交给决定书的规定,不处理申请。(17)加强信息共享。加强涉地司法处理工作交会,涉及建设用地使用权转移的案件,自然资源主管部门应向人民法院取得涉及房地产的权利状况、原转让合同誓言的权利义务状况等。

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建立健全持续执行联动机制,司法办理土地可转入土地二级市场交易平台交易。加强有关土地资产处理工作交流,政府有关部门和事业单位开展国有资产处理时转移到建设用地使用权的,不应征求自然资源主管部门的意见,将土地相关情况的真实情况传达给当事人。自然资源、住宅城乡建设、税务、市场监督等主管部门不得加强有关股票转让的领导监督。

加强建设用地使用权和房地产交易管理的交流,建设用地使用权转让、租赁、抵押涉及房地产转让、租赁、抵押的,住宅城乡建设主管部门和自然资源主管部门应加强信息共享。六、完善服务体系,加强监测监督(十八)获得便利高效的政务服务。在土地交易机构和平台内汇集交易、注册、税务、金融等部门和机构事务窗口,大力发展网络服务,大力推进一窗法院、网络通信筹措、一站式结束,大力简化证明资料,传输处理时间,提高事务效率和服务水平。

充分发挥土地交易机构和平台的专业优势,接受法律、政策咨询服务,协商对立,消除纠纷,创造良好的交易环境。(十九)培养和规范中介组织。充分发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁,发展有关机构,为交易方提供评价、展示、咨询、评价、证券交易所等服务。

各地加强指导和监督,引领社会中介组织诚信经营。(二十)加强市场监测监督和控制。完善土地二级市场动态监测监测制度,完善监测监测信息系统。严格执行审查地价体系,定期改版和公布基准地价或标定地价的土地二级市场价格构成、监视、指导、监督机制,避免交易价格异常变动。

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土地转让涉及房地产开发的资金来源不应符合房地产开发企业购买土地和融资的规定。加强土地一、二级市场同步,加强土地投入总量、结构、时序等交流,积极运用财税、金融等手段,加强土地市场整体管理,确保市场稳定运营。(21)完善土地市场信用体系。

土地转让后,转让合同中明确记载的权利义务转移,受让人不得依法偿还。要加强对交易各方的信用监管,完善以双随机、一公开发布为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制。

各地融合本地区实际,制定土地市场信用评价规则和制约措施,对知识责任主体实施领导惩戒,进行土地市场信用体系资源共享共享。七、确保措施(二十二)加强的组织领导。各地区各有关部门应充分认识完善土地二级市场的重要性,结合实际研究制定实施细则和辅助措施,保证各项工作措施和拒绝实施。

各级自然资源、财政、住宅城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监督、金融等主管部门应建立联动机制,明确分工,实施责任,确保人员和经费,有序推进土地二级市场建设。依法进入市场的农村集体经营性建设用地使用权转让、租赁、抵押,可以参考本意见继续执行。(23)推荐宣传领导。

加大对土地二级市场相关政策的宣传力度,及时总结各地典型经验和创造性作法,扩大土地二级市场影响力、魅力,调动市场主体参与热情。合理引领市场预期,及时担忧此公众,营造良好的土地市场舆论氛围,提高市场主体和全社会依法规范、节约集约用地意识,贯彻提高资源利用效率。

(24)严格责任追究责任。加强监督问责,严格执行违反土地二级市场规定的地方政府和有关部门、部门、负责人责任追究责任,压制各种腐败不道德。


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